Charges de copropriété : qui paie quoi
Clés de répartition et cas litigieux.
Au sommaire
Ce que le syndic doit fournir avant le compromis
L'article 3.94, § 1er du Code civil est court, précis, et beaucoup d'acheteurs ignorent son existence. Il impose la transmission de six éléments avant la signature du contrat ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat :
- Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
- Le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant
- La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve
- Le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, ordinaires et extraordinaires, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années
- Une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale
Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans un délai de quinze jours. Pas de recommandé requis à ce stade.
Le point qui bloque le plus souvent. Vous, acheteur, ne pouvez pas exiger ces documents directement du syndic. La loi désigne trois demandeurs possibles : le notaire, l'intermédiaire professionnel (l'agent immobilier) ou le copropriétaire sortant lui-même. Passez donc par eux, et réclamez-les tôt : l'obligation naît avant même votre offre d'achat.
Ce que le notaire demande avant l'acte
Une seconde série d'informations est réclamée par le notaire, cette fois par envoi recommandé, avec un délai de trente jours. Elle porte sur tout ce qui a été décidé avant la vente mais sera appelé après :
- Les dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées avant le transfert de propriété, mais dont le paiement est demandé après
- Les appels de fonds approuvés avant le transfert, et le coût des travaux urgents appelés après
- Les frais liés à l'acquisition de parties communes décidés avant le transfert
- Les dettes certaines dues par l'association à la suite de litiges nés avant le transfert
C'est le cœur du contentieux entre vendeurs et acheteurs, et c'est sur cette base que se détermine qui paie les travaux votés avant la vente.
Les documents que la loi oublie
L'article 3.94 comporte une lacune notable : il n'impose ni l'acte de base, ni le règlement de copropriété, ni le règlement d'ordre intérieur. Ce sont pourtant les documents qui déterminent vos droits et vos charges pour les vingt prochaines années.
Statutaire et juridique
- L'acte de base : description des parties privatives et communes, et surtout les quotités, qui déterminent votre clé de charges. À croiser avec le décompte réel.
- Le règlement de copropriété : les critères motivés de répartition des charges, et les éventuelles clauses de sanction en cas d'impayé.
- Le règlement d'ordre intérieur : c'est souvent le plus décisif au quotidien. Animaux, travaux privatifs, usage des terrasses, et de plus en plus fréquemment les restrictions sur la location de courte durée.
- Les procès-verbaux au-delà des trois ans légaux, si l'immeuble a un historique de travaux lourds.
Technique
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- Les rapports de contrôle périodique : ascenseur (analyse de risques et mise en conformité, poste très coûteux), installation électrique des communs, chaudière collective, citerne, détection incendie
- Le certificat PEB du lot, obligatoire à la vente, et le cas échéant l'audit énergétique des parties communes
Financier et prospectif
- Le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et le budget des frais extraordinaires prévisibles que le syndic doit soumettre chaque année
- Les devis et décisions de travaux votés ou en discussion, même non encore appelés
- L'existence d'un emprunt contracté par l'association, et son solde
- Les polices d'assurance de l'immeuble et l'historique de sinistralité
- Le contrat du syndic : durée, honoraires, et la grille des prestations hors forfait
Le piège du fonds de réserve
Les deux fonds ont un sort radicalement différent lors d'une vente, et cette différence se traduit en euros.
| Fonds de roulement | Fonds de réserve | |
|---|---|---|
| Sort à la vente | Remboursé au vendeur, appelé auprès de l'acheteur | Demeure la propriété de l'association |
| Pour l'acheteur | Un coût réel à budgéter en plus du prix | Rien à payer : vous en bénéficiez |
Retenez donc deux choses. D'une part, le fonds de roulement est un coût supplémentaire à prévoir, souvent oublié dans le budget d'acquisition. D'autre part, le fonds de réserve n'est pas racheté au vendeur : il reste acquis à l'association.
La clause à repérer dans le compromis. Rien n'interdit aux parties de convenir que l'acquéreur remboursera au vendeur sa quote-part dans le fonds de réserve. Si une telle clause figure dans votre compromis, c'est une hausse de prix déguisée : un fonds de réserve bien garni doit se refléter dans le prix affiché, pas se facturer en supplément à la signature. À identifier et à négocier explicitement.
Qui paie les travaux votés avant votre achat
La règle par défaut surprend, et elle joue en votre défaveur : les charges extraordinaires et appels de fonds décidés avant la vente mais appelés après sont à charge de l'acquéreur. Vous achetez, et le ravalement de façade voté six mois plus tôt tombe sur vous.
Deux tempéraments :
- Vous échappez aux charges extraordinaires votées entre le compromis et l'acte authentique, sauf si vous disposiez d'une procuration pour assister à cette assemblée.
- Cette règle est supplétive : le compromis peut en décider autrement, puisque la loi réserve expressément la clause contraire concernant la contribution à la dette.
D'où l'ordre des opérations, qui n'est pas négociable : lire les procès-verbaux d'abord, signer ensuite. Un point « toiture » voté en assemblée il y a huit mois et non encore appelé peut représenter plusieurs milliers d'euros.
En revanche, les arriérés purs et simples du vendeur ne se transmettent pas à vous : c'est au notaire de les retenir sur le prix de vente.
Les huit signaux d'alerte
Voici ce qu'un acheteur averti cherche dans les documents. Aucun de ces signaux n'est rédhibitoire seul ; deux ou trois ensemble méritent une vraie discussion sur le prix.
- Un fonds de réserve vide ou symbolique dans un immeuble de plus de trente ans avec ascenseur. La facture arrivera, et elle arrivera après votre achat.
- Plusieurs copropriétaires en défaut de paiement. C'est un immeuble où les travaux ne se votent plus, faute de trésorerie collective.
- Une procédure judiciaire en cours, surtout contre un entrepreneur ou un promoteur. Un litige en garantie décennale sur la toiture ou la façade est un signal majeur.
- Des travaux votés et non encore appelés. Croisez systématiquement les procès-verbaux avec les informations fournies au notaire.
- Des décisions reportées d'année en année : « point remis à l'assemblée suivante » sur la toiture ou l'ascenseur. Signature d'une copropriété paralysée.
- Des quorums jamais atteints en première convocation. Gouvernance fragile, décisions prises par une poignée de personnes.
- L'absence de comptes bancaires distincts au nom de l'association, un pour le fonds de roulement et un pour le fonds de réserve. C'est une infraction, et un signe de gestion à risque.
- Un syndic qui ne répond pas dans les quinze jours. C'est déjà l'information la plus utile que vous obtiendrez sur la qualité de gestion de l'immeuble.
La check-list, dans l'ordre
Avant l'offre
Réclamez les six documents de l'article 3.94, § 1er au vendeur, à l'agent ou au notaire. Ajoutez l'acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur.
Avant le compromis
Lisez les procès-verbaux des trois dernières années, ligne par ligne. Repérez les travaux votés, les points reportés et les quorums. Vérifiez les deux fonds et l'existence de comptes distincts.
Dans le compromis
Réglez explicitement la contribution aux travaux votés avant la vente. Vérifiez qu'aucune clause ne vous fait racheter le fonds de réserve sans contrepartie sur le prix.
Avant l'acte
Le notaire interroge le syndic sur les dépenses décidées avant et appelées après. Lisez cette réponse : c'est votre dernière chance de découvrir une dépense annoncée.
Après l'acte
Le notaire informe le syndic de la vente dans les trente jours. Vérifiez que vous êtes bien enregistré comme copropriétaire, et demandez le budget prévisionnel de l'exercice en cours.
Une dernière remarque, de syndic à acheteur. Les documents que vous recevez ne servent pas seulement à vérifier des chiffres. Ils vous disent comment cet immeuble est gouverné : si les décisions s'y prennent, si les comptes s'y expliquent, si le syndic y répond. Un appartement se rénove. Une copropriété dysfonctionnelle, beaucoup moins facilement.
Questions fréquentes
Le syndic ne répond pas à la demande de documents : quel est le délai et que se passe-t-il ensuite ?
Le syndic dispose de quinze jours pour répondre avant la signature du compromis, et de trente jours pour la demande adressée par le notaire avant l'acte. L'article 3.94 impose, à défaut de réponse dans ces délais, que le notaire, l'intermédiaire professionnel ou le vendeur en informe les parties. La vente n'est pas bloquée pour autant, mais l'acquéreur signe alors sans information complète.
Qui paie les frais réclamés par le syndic pour ces documents ?
Le vendeur. L'article 3.94 met les frais de transmission des informations à charge du copropriétaire sortant. Une clause du compromis qui les reporterait sur l'acquéreur s'écarte du texte légal. Ces frais relèvent des prestations complémentaires que le contrat de syndic doit énumérer séparément des prestations forfaitaires, ce qui permet d'en vérifier le montant à l'avance.
Les arriérés de charges du vendeur peuvent-ils m'être réclamés après l'achat ?
Non : le notaire les retient sur le prix. L'article 3.95 lui impose de retenir, sur les sommes dues au vendeur, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires, frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire compris, et de les verser à l'association après désintéressement des créanciers privilégiés et hypothécaires. Si le vendeur conteste, c'est le notaire qui en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables suivant l'acte.
Le syndic saura-t-il automatiquement que je suis le nouveau propriétaire ?
Oui, par l'intermédiaire du notaire. L'article 3.94 l'oblige à informer le syndic, dans les trente jours de l'acte, de la date de celui-ci, de l'identification du lot ainsi que de l'identité et des adresses actuelles et futures des parties. C'est ce qui déclenche l'envoi des convocations et des décomptes à la bonne adresse. Tout changement d'adresse ultérieur doit ensuite être signalé sans délai au syndic.
Puis-je contester une décision d'assemblée générale votée avant mon achat ?
Non. L'action en annulation ou en réformation appartient au copropriétaire au moment de l'assemblée et doit être introduite dans les quatre mois de celle-ci (article 3.92, § 3). L'acquéreur reprend le lot avec les décisions déjà prises, qui lui sont opposables. D'où l'intérêt de lire les procès-verbaux des trois dernières années avant de signer le compromis.
À partir de quelle date dois-je payer les charges ordinaires ?
À partir du jour où vous pouvez effectivement jouir des parties communes, soit en pratique la signature de l'acte authentique. L'article 3.94, § 2 le prévoit expressément, sauf convention contraire des parties. Les charges extraordinaires et appels de fonds décidés entre le compromis et l'acte sont en revanche supportés par l'acquéreur s'il disposait d'une procuration lui permettant d'assister à l'assemblée générale concernée.
Vous achetez dans un immeuble que nous gérons ?
Nous répondons aux demandes de documents dans les délais légaux, avec un décompte chiffré et justifié. C'est le minimum, et c'est déjà rare.
Guide à jour au 24 août 2026, sur la base du Code civil belge, Livre 3, titre 4, sous-titre 3 (articles 3.78 à 3.100). Cette page fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
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