Assemblée générale : le guide complet
Convocation, quorum, majorités.
Au sommaire
- Toute la difficulté tient dans une phrase
- Ce que le syndic peut décider seul
- La mise en concurrence
- Les travaux sur parties privatives
- Comment financer
- Les aides régionales en 2026
- Le copropriétaire qui a voté contre
- Quand une minorité bloque
- Réception et garantie décennale
- Architecte et permis d'urbanisme
- Questions fréquentes
Toute la difficulté tient dans une phrase
La majorité applicable ne dépend pas du montant des travaux, mais de leur nature. Un chantier à 200 000 € peut relever de la majorité absolue, et un chantier à 8 000 € des deux tiers. C'est contre-intuitif, et c'est la source de la moitié des décisions annulables.
| Type de travaux | Qui décide | Article |
|---|---|---|
| Actes conservatoires et d'administration provisoire | Le syndic seul | 3.89, § 5, 2° |
| Travaux imposés par la loi et travaux conservatoires | Majorité absolue | 3.88, § 1er, 1°, b) a contrario |
| Entretien courant relevant du budget voté | Majorité absolue | 3.89, § 5 |
| Tous travaux affectant les parties communes | 2/3 | 3.88, § 1er, 1°, b) |
| Seuil de mise en concurrence obligatoire | 2/3 | 3.88, § 1er, 1°, c) |
| Travaux à certaines parties privatives exécutés par l'ACP | 2/3 + motivation spéciale | 3.88, § 1er, 1°, d) |
| Reconstruction, actes de disposition, démolition-reconstruction totale | 4/5 | 3.88, § 1er, 2° |
| Modification de la répartition des quotes-parts | Unanimité | 3.88, § 3 |
La ligne la plus utile du tableau est la deuxième. L'article 3.88 soumet aux deux tiers « tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires ». Ceux-là relèvent donc de la simple majorité absolue. Le législateur a voulu qu'une minorité ne puisse pas bloquer ce qui est obligatoire ou urgent. Avant de partir en guerre pour réunir les deux tiers, vérifiez si vos travaux ne sont pas déjà imposés par une réglementation.
Ce que le syndic peut décider seul
Le syndic est légalement chargé « d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire ». C'est une compétence propre, qui ne nécessite aucune décision préalable.
Elle couvre ce qui préserve l'immeuble ou évite l'aggravation d'un dommage : étançonner, colmater une fuite, sécuriser une corniche, purger une installation. Elle ne couvre ni la rénovation, ni l'amélioration, ni l'embellissement.
Côté judiciaire, le syndic peut également introduire toute demande urgente ou conservatoire relative aux parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée dans les plus brefs délais (art. 3.92, § 1er).
Dès que la situation permet d'attendre, même quelques jours, il doit convoquer : la loi lui impose de réunir l'assemblée « chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété » (art. 3.87, § 2).
Une lacune à combler dans votre règlement d'ordre intérieur. La loi ne fixe aucun délai chiffré pour informer les copropriétaires de travaux urgents décidés seul par le syndic, contrairement à la ratification des actions judiciaires. Rien ne vous empêche d'inscrire cette obligation dans votre ROI : information écrite immédiate, et point systématique à l'ordre du jour de l'assemblée suivante.
La mise en concurrence : personne ne vote le seuil
La loi impose à l'assemblée de fixer, à la majorité des deux tiers, « le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ». Et elle impose au syndic de présenter alors « une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ».
Deux constats.
Aucun seuil chiffré n'est fixé par la loi. Si un site vous annonce un montant légal, il se trompe, ou il parle du droit français. Chaque copropriété vote le sien, adapté à sa taille et à son budget.
Et beaucoup de copropriétés ne l'ont jamais voté. Tant que ce n'est pas fait, il n'y a pas d'obligation légale automatique de produire plusieurs devis. C'est probablement le point le plus rentable à inscrire au prochain ordre du jour, et il ne coûte rien.
Notez enfin l'exigence de cahier des charges préalable, souvent négligée. Sans lui, les devis ne sont pas comparables, et l'absence de cahier des charges constitue une faute autonome du syndic.
Les travaux sur parties privatives
Il arrive que la copropriété doive faire exécuter des travaux sur des parties privatives : le remplacement simultané de tous les châssis lors d'un chantier d'isolation de façade en est l'exemple type.
C'est possible, à la majorité des deux tiers, mais à trois conditions cumulatives :
- Une motivation spéciale inscrite au procès-verbal. L'assemblée doit expliciter pourquoi elle prend en charge l'exécution ; une décision non motivée est annulable.
- Des raisons techniques ou économiques réelles : cohérence du chantier, économie d'échelle.
- Le respect de la règle de coût : « cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».
Autrement dit : l'association organise les travaux, mais le coût reste à charge du copropriétaire concerné, qui est facturé individuellement.
Comment financer
Les appels de fonds
Le financement de droit commun. L'assemblée vote les travaux, le syndic appelle les fonds selon les quotes-parts ou selon la clé propre à l'élément concerné.
Le fonds de réserve
C'est précisément sa raison d'être : faire face aux dépenses non périodiques, « telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture ». Sa constitution est obligatoire au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, à raison d'au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf décision contraire prise aux quatre cinquièmes.
L'emprunt de la copropriété
Oui, une association de copropriétaires belge peut emprunter. Elle a la personnalité juridique, un patrimoine propre et la capacité de contracter. Les grandes banques belges proposent d'ailleurs des crédits dédiés aux associations de copropriétaires.
En pratique, le montage suppose plusieurs votes distincts : les travaux et le choix de l'entrepreneur à la majorité requise pour ces travaux, puis le principe de l'emprunt, le mandat au syndic pour signer, et l'éventuelle assurance contre le défaut de paiement d'un copropriétaire.
Deux points à régler par contrat, parce que la loi ne les règle pas. D'une part, la majorité applicable au vote de l'emprunt lui-même n'est pas expressément fixée par le Code civil : la pratique retient la majorité absolue, mais la question est discutée. D'autre part, le sort de l'emprunt en cas de vente d'un lot en cours de remboursement doit être organisé contractuellement, faute de quoi il devient une source de litige. Faites valider ces deux points par votre notaire.
Les aides régionales en 2026
En Wallonie : une réforme au 1er octobre 2026
Le régime de soutien à la rénovation change. Deux instruments coexistent désormais : le Rénopack, prêt à taux zéro avec prime intégrée, réservé aux catégories de revenus les plus modestes, et le Rénoprêt, prêt à taux préférentiel sans prime, ouvert plus largement.
Les plafonds ont été revus à la hausse : 75 000 € pour une maison unifamiliale, 60 000 € par appartement en copropriété, avec un plafond global de 600 000 € pour les copropriétés de moins de vingt lots et 750 000 € au-delà.
Trois nouveautés à connaître : un audit énergétique devient obligatoire avant travaux, des cibles de résultat conditionnent l'aide (un bien classé G ou F doit atteindre au moins D, un bien classé E doit atteindre C), et les enveloppes budgétaires sont désormais annuelles et fermées. La date de dépôt devient donc un paramètre stratégique.
Une fenêtre à ne pas rater. Les dossiers introduits avant le 30 septembre 2026 restent éligibles aux conditions actuelles pendant huit ans, même si les travaux sont réalisés plus tard. Toute copropriété wallonne ayant un projet devrait faire cet arbitrage maintenant.
À Bruxelles
Le prêt vert bruxellois a été remplacé par le crédit ECORENO, distribué par le Fonds du Logement et par Crédal, avec des taux réduits selon les revenus. Un point de vigilance : les conditions publiées visent les propriétaires, futurs propriétaires et locataires, avec des plafonds de revenus individuels, ce qui suggère un produit conçu pour des personnes physiques plutôt qu'un crédit à l'association elle-même. À faire confirmer avant de bâtir un plan de financement dessus.
Côté accompagnement, Homegrade conseille gratuitement les Bruxellois, y compris en copropriété, la plateforme Renolution regroupe primes et accompagnement avec un volet dédié aux copropriétés, et Syndic Réno Support s'adresse spécifiquement aux syndics.
Le copropriétaire qui a voté contre
Réponse nette : il paie. Une décision régulièrement adoptée s'impose à tous, y compris aux absents, aux abstentionnistes et aux opposants. C'est l'essence du régime majoritaire.
Son recours existe, mais il est encadré. Il peut demander au juge de paix d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel, dans un délai de quatre mois à dater de l'assemblée. Le point de départ est la date de l'assemblée, pas la réception du procès-verbal : le piège est classique pour un copropriétaire absent.
Et surtout, l'introduction du recours ne suspend pas le paiement. Le copropriétaire doit payer et contester en parallèle, sauf mesure provisoire obtenue du juge.
Les motifs d'irrégularité les plus fréquents méritent d'être connus, parce qu'ils sont évitables : convocation tardive ou incomplète, point non inscrit à l'ordre du jour, majorité mal calculée, quorum non atteint, absence de motivation spéciale pour des travaux privatifs, absence de cahier des charges pour la mise en concurrence.
Quand une minorité bloque
Le cas est fréquent : les travaux sont nécessaires, la majorité est acquise en nombre, mais elle n'atteint pas les deux tiers ou les quatre cinquièmes. La loi prévoit un remède, à l'article 3.92, § 8 :
« Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise. »
C'est le miroir de l'action en annulation : le § 3 protège la minorité contre l'abus de majorité, le § 8 protège la majorité contre l'abus de minorité. Le juge ne se contente pas de sanctionner, il décide à la place de l'assemblée.
Encore faut-il établir le caractère abusif du blocage, et c'est la vraie difficulté. Une opposition motivée par le coût réel des travaux, par une contestation technique documentée ou par des difficultés financières objectives n'est pas abusive. En revanche, un refus sans motif sérieux face à des travaux objectivement nécessaires à la conservation ou à la sécurité de l'immeuble, ou fondé sur un motif étranger à l'intérêt collectif, l'est.
La préparation compte donc plus que la procédure : documenter la nécessité par un rapport d'expert avant l'assemblée, soumettre le point plusieurs fois, et surtout faire acter au procès-verbal les motifs invoqués par les opposants. C'est la preuve principale.
Cela dit, cette procédure est longue et coûteuse. Deux voies sont souvent plus rapides : requalifier les travaux en travaux imposés par la loi ou conservatoires, ce qui les fait basculer à la majorité absolue, ou, lorsque l'équilibre financier de l'association est gravement compromis, demander la désignation d'un administrateur provisoire.
Réception, décennale, et la faute que commettent les copropriétés
La réception provisoire constate l'achèvement des travaux et la vérification des vices apparents ; elle fait courir la garantie contractuelle et opère transfert des risques. La réception définitive vaut agréation de l'ouvrage et couvre les vices apparents.
Pour les parties communes, c'est l'association, représentée par le syndic, qui réceptionne. Vu les conséquences, il est fortement recommandé que la réception soit soumise à l'assemblée ou assistée d'un conseil technique indépendant. Un syndic qui réceptionne seul, sans réserves, un ouvrage affecté de vices apparents engage sa responsabilité.
La garantie décennale couvre pendant dix ans les vices graves affectant la solidité ou la stabilité de l'édifice. Elle est d'ordre public : architectes et entrepreneurs ne peuvent pas s'en exonérer.
Le piège qui coûte le plus cher. Le délai décennal est préfix : il n'est ni suspendu ni interrompu par une procédure en référé ni par une demande d'expertise. Seule une citation au fond ou une reconnaissance expresse de responsabilité l'interrompt. Une copropriété qui lance une expertise judiciaire à la neuvième année sans citer au fond perd son droit. Vérifiez aussi si votre contrat prévoit que la réception provisoire vaut agréation : cette clause, fréquente, avance le point de départ des dix ans.
Enfin, le syndic n'est pas un maître d'œuvre technique et n'a pas à garantir la qualité de l'ouvrage. Son devoir est d'organiser le contrôle : proposer à l'assemblée la désignation d'un architecte ou d'un bureau de contrôle pour les chantiers significatifs. Le syndic qui n'attire pas l'attention de l'assemblée sur cette nécessité commet lui-même une faute.
Architecte et permis : les deux filtres
Le recours à un architecte est obligatoire pour les travaux soumis à permis d'urbanisme, sauf dispense expressément prévue par la réglementation régionale. Le critère est donc dérivé : pas de permis, pas d'architecte obligatoire.
En copropriété, cela se traduit à peu près ainsi. Une réfection de toiture à l'identique, un remplacement de châssis à l'identique ou un ravalement sans modification d'aspect ne requièrent en principe ni permis ni architecte. En revanche, une isolation par l'extérieur qui modifie le gabarit, une modification d'ouvertures ou des travaux touchant la structure portante changent la donne.
À Bruxelles, les dispenses ont été considérablement élargies en 2022 pour faciliter la rénovation énergétique : remplacement de châssis, isolation de toiture inclinée conservant matériaux et teintes, isolation de façade non visible depuis l'espace public, modification du revêtement d'une toiture plate, panneaux solaires posés parallèlement à la toiture. En Wallonie, les travaux d'entretien et de réparation qui ne modifient ni l'aspect, ni la structure, ni la destination sont dispensés.
Attention à la double condition. Ces dispenses tombent si le bien est classé, situé en zone de protection, en site Natura 2000, en zone d'aléa d'inondation élevé, ou soumis à un règlement communal plus strict. Vérifiez toujours la situation urbanistique auprès de la commune. Et surtout : une dispense de permis ne dispense jamais de l'autorisation de l'assemblée générale. Un copropriétaire qui remplace ses châssis modifie l'aspect extérieur de l'immeuble, qui relève des parties communes. Les deux filtres s'appliquent.
Questions fréquentes
Un copropriétaire ne paie pas sa quote-part des travaux : que peut faire le syndic ?
Le syndic peut agir sans attendre une nouvelle assemblée générale : la loi l'autorise à prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour récupérer les charges — rappel, mise en demeure, puis citation devant le juge de paix. Le règlement de copropriété prévoit fréquemment des intérêts de retard. Si le défaillant vend son lot, le notaire retient les arriérés et les frais de récupération sur le prix (article 3.95).
Je vends mon appartement : qui paie les travaux votés avant l'acte, le vendeur ou l'acheteur ?
Sauf clause contraire entre parties, le copropriétaire entrant supporte les dépenses décidées avant le transfert de propriété mais dont le paiement est appelé après (article 3.94, § 2). Les charges ordinaires lui incombent à partir du jour où il peut jouir des parties communes. Il doit aussi les charges extraordinaires votées entre le compromis et l'acte authentique s'il disposait d'une procuration pour assister à l'assemblée.
Le propriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer la rénovation de l'ascenseur ?
Oui, si les statuts mettent cette charge à charge de tous les lots. La loi permet de répartir les charges selon la valeur des parties privatives, selon leur utilité, ou en combinant les deux critères : tout dépend du règlement de copropriété. Lorsque seuls certains copropriétaires supportent une charge, eux seuls votent. Une répartition causant un préjudice propre peut être rectifiée par le juge de paix (article 3.92, § 7).
Les travaux ont été votés il y a deux ans et rien n'a été entrepris : quels sont les recours ?
Le syndic est légalement tenu d'exécuter et de faire exécuter les décisions de l'assemblée générale (article 3.89, § 5) et engage sa responsabilité contractuelle s'il tarde sans motif. L'assemblée générale peut le révoquer à tout moment. En cas de carence, un copropriétaire peut demander au juge de paix la désignation d'un syndic provisoire. Le conseil de copropriété veille précisément à cette exécution (article 3.90).
Un copropriétaire refuse l'accès à son appartement pour des travaux sur les parties communes : que se passe-t-il ?
Le refus ne suspend pas les travaux régulièrement décidés. Le règlement de copropriété impose habituellement de tolérer l'accès nécessaire aux parties communes, et la loi interdit de nuire aux droits des autres copropriétaires. À défaut d'accord, le syndic, qui représente l'association en justice, saisit le juge de paix pour obtenir une autorisation, le cas échéant sous astreinte.
Mon locataire doit-il supporter le coût des travaux votés en assemblée générale ?
Non pour les travaux structurels : ils restent à charge du propriétaire, seul membre de l'association des copropriétaires. Le bail détermine quelles charges communes récurrentes — nettoyage, entretien de l'ascenseur, chauffage — sont répercutées sur le locataire ; un appel de fonds pour une toiture ou une façade n'en relève pas. L'occupant ne vote pas, mais reçoit la date des assemblées et peut adresser ses observations écrites.
Un chantier se prépare avant de se voter
Cahier des charges, comparaison des devis, suivi de chantier, réception avec réserves. Nous pilotons vos travaux de la première expertise à la libération du solde.
Guide à jour au 20 août 2026, sur la base du Code civil belge, Livre 3, titre 4, sous-titre 3 (articles 3.78 à 3.100), de la loi du 20 février 1939 sur la profession d'architecte, du CoDT wallon et du CoBAT bruxellois. Les dispositifs d'aide régionaux évoluent rapidement : vérifiez les conditions en vigueur auprès de la Région avant de bâtir un plan de financement. Cette page fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
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