Fonds de roulement et fonds de réserve
Deux fonds, deux comptes, deux logiques.
Au sommaire
- Le principe : valeur, utilité, ou les deux
- Quotes-parts et clés de répartition
- L'ascenseur : ce que la loi ne dit pas
- Chauffage collectif : Bruxelles et la Wallonie
- Modifier une clé : 4/5 ou unanimité
- Faire rectifier une clé injuste
- Vendeur et acheteur : qui paie quoi
- Propriétaire et locataire
- Lire son décompte, et le contester à temps
- Questions fréquentes
Le principe : valeur, utilité, ou les deux
Tout part d'un article court et décisif, l'article 3.81 du Code civil :
« Les charges inhérentes à cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité de ces accessoires pour chaque bien privatif. Les parties peuvent également combiner à leur gré les critères de valeur et d'utilité. »
Trois régimes possibles, donc. La valeur est le régime par défaut : chacun paie au prorata de ses quotes-parts. L'utilité est une option contractuelle : on ne fait payer que ceux qui bénéficient réellement de l'équipement. Et la plupart des immeubles combinent les deux, poste par poste.
C'est votre règlement de copropriété qui tranche. Depuis la réforme de 2018, il doit contenir « les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges » (art. 3.85, § 1er). Notez le mot motivés : le règlement doit justifier la clé, pas seulement l'énoncer.
Quotes-parts et clés de répartition
Les quotes-parts sont fixées dans l'acte de base, en fonction de la valeur respective des lots (art. 3.80). Cette valeur n'est pas arbitraire : elle repose sur « la superficie nette au sol, l'affectation et la situation de la partie privative », sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier, rapport qui est repris dans l'acte de base (art. 3.85, § 1er).
En pratique, une copropriété n'a donc pas une clé mais plusieurs. Une clé générale pour l'assurance, les honoraires du syndic, l'entretien des communs. Et des clés spécifiques pour l'ascenseur, le chauffage collectif, la cage d'escalier d'un bloc, le parking.
Le vote suit la charge. Quand le règlement met une charge à la charge de certains copropriétaires seulement, seuls ces copropriétaires prennent part au vote sur cette question (art. 3.87, § 6). C'est ce qui justifie qu'un point « remplacement de l'ascenseur » soit voté par les seuls lots concernés, à condition que la décision ne porte pas atteinte à la gestion commune.
L'ascenseur : ce que la loi ne dit pas
C'est le sujet de conflit numéro un, et il faut être clair : il n'existe aucune règle légale sur la répartition des charges d'ascenseur en Belgique. Aucune exemption automatique des rez-de-chaussée, aucun coefficient par étage imposé.
Le mot « ascenseur » n'apparaît qu'une seule fois dans le chapitre consacré à la copropriété, et c'est à propos d'autre chose : comme exemple de dépense non périodique relevant du fonds de réserve (art. 3.86, § 3).
Tout dépend donc de votre acte de base. Si le règlement met l'ascenseur à charge de tous les lots, le propriétaire du rez-de-chaussée paie, point. Il peut demander au juge de paix de rectifier la clé s'il démontre un préjudice propre, mais ce n'est pas acquis : plusieurs décisions ont rejeté ce type de demande au motif que le copropriétaire avait accepté le critère en achetant.
Une distinction est fréquente en pratique, sans être une règle de droit : les frais d'exploitation et d'entretien sont souvent pondérés par étage, au titre de l'utilité, tandis que le remplacement de l'appareil est réparti aux quotités générales, puisqu'il s'agit du renouvellement d'un élément commun.
Chauffage collectif : Bruxelles impose le matériel, la Wallonie impose la transparence
Cette matière ne relève pas du Code civil mais des Régions, et les deux régimes diffèrent nettement.
En Région bruxelloise
Lorsqu'un circuit d'eau distribue de la chaleur à plusieurs unités, des compteurs individuels d'énergie thermique doivent être installés. À défaut de possibilité technique ou de rentabilité, des répartiteurs de frais de chauffage sont acceptés, dans des cas limitativement énumérés.
Deux points que beaucoup de copropriétés ignorent :
- L'obligation s'applique sans élément déclencheur : elle vaut même pour un système existant inchangé, pas seulement lors du remplacement d'une chaudière.
- Au plus tard le 1er janvier 2027, tous les répartiteurs existants doivent permettre le relevé automatique, localement et à distance, ou être remplacés par des appareils qui le permettent.
L'ordonnance bruxelloise du 6 mai 2021 impose par ailleurs au gestionnaire du bâtiment collectif, expressément défini comme l'association des copropriétaires en cas de copropriété, de fournir à chaque occupant les informations liées à sa propre consommation et d'effectuer la répartition des frais avec communication du décompte.
En Wallonie
Le décret du 15 octobre 2020 n'impose le comptage individuel que pour les immeubles alimentés par un réseau d'énergie thermique. En revanche, son article 5 est très large : dès qu'un immeuble est principalement alimenté par un système de chaleur collectif, le règlement de copropriété doit contenir des règles transparentes de répartition des frais liés à la consommation d'énergie thermique.
Modifier une clé : 4/5 pour les charges, unanimité pour les quotes-parts
Ce sont deux opérations différentes, et la confusion coûte cher.
| Ce que vous voulez changer | Majorité | Article |
|---|---|---|
| La répartition des charges | 4/5 des voix | 3.88, § 1er, 2°, a) |
| La répartition des quotes-parts | Unanimité | 3.88, § 3 |
Trois nuances utiles :
- Quand la modification des quotités est la conséquence nécessaire d'une décision valablement prise (travaux, division ou réunion de lots, acte de disposition, création d'associations partielles), l'assemblée peut statuer à la même majorité qualifiée que cette décision. L'unanimité n'est donc pas absolue.
- Si l'unanimité échoue pour cause d'absence de certains copropriétaires, une nouvelle assemblée est réunie après un délai d'au moins trente jours ; la décision peut alors être prise à l'unanimité des présents ou représentés.
- Une modification des statuts suppose un acte authentique et une transcription. Un simple procès-verbal ne suffit pas.
Le piège des quatre mois. Une décision d'assemblée qui modifie la répartition des charges sans respecter le quorum des 4/5 et sans authentification reste néanmoins obligatoire entre copropriétaires si personne ne l'a attaquée dans les quatre mois. Les copropriétaires ne sont pas des tiers de bonne foi : ils sont censés avoir suivi. D'où l'importance de lire le procès-verbal à réception.
Faire rectifier une clé injuste : l'article 3.92, § 7
Beaucoup de copropriétaires croient qu'une clé injuste est intouchable sans l'accord de tous. C'est faux. Tout copropriétaire peut demander au juge de paix de rectifier :
- la répartition des quotes-parts, si elle a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte à la suite de modifications apportées à l'immeuble ;
- le mode de répartition des charges s'il cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou devenu inexact.
Point capital : cette action n'est enfermée dans aucun délai. Le fameux délai de quatre mois concerne une action différente, celle en annulation d'une décision d'assemblée irrégulière, frauduleuse ou abusive (art. 3.92, § 3).
| Art. 3.92, § 3 | Art. 3.92, § 7 | |
|---|---|---|
| Objet | Annuler ou réformer une décision d'AG | Faire rectifier la clé elle-même |
| Condition | Préjudice personnel | Calcul inexact, ou préjudice propre |
| Délai | 4 mois à dater de l'AG | Aucun délai |
Deux autres outils méritent d'être connus. Lorsqu'une minorité empêche abusivement l'assemblée de décider à la majorité requise, tout copropriétaire lésé peut demander au juge de se substituer à l'assemblée et de prendre la décision à sa place (art. 3.92, § 8). Et le copropriétaire dont la demande contre l'association est déclarée totalement fondée est dispensé de participer aux honoraires et dépens (art. 3.92, § 9).
Le juge compétent est le juge de paix du lieu de l'immeuble, quel que soit le montant du litige.
Vendeur et acheteur : qui paie quoi
La règle légale surprend beaucoup de vendeurs, et encore plus d'acheteurs.
- Les charges ordinaires sont supportées par l'acquéreur « à partir du jour où il peut jouir des parties communes ». Ni la date du compromis, ni nécessairement celle de l'acte : la date d'entrée en jouissance.
- Les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés avant la vente mais appelés après sont, par défaut, à charge de l'acquéreur. C'est le piège classique : vous achetez, et le ravalement de façade voté six mois plus tôt tombe sur vous.
- Exception : l'acquéreur échappe aux charges extraordinaires votées entre le compromis et l'acte authentique, sauf s'il disposait d'une procuration pour assister à cette assemblée.
Ces règles sont supplétives : le compromis peut en décider autrement, puisque l'article 3.94, § 2 réserve expressément la « clause contraire entre parties concernant la contribution à la dette ». D'où l'intérêt de lire le dossier du syndic avant de signer, et non après.
Quant aux deux fonds, leur sort diffère radicalement : le fonds de roulement est remboursé au vendeur et appelé auprès de l'acheteur, tandis que la quote-part du vendeur dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association (art. 3.94, § 5).
Propriétaire et locataire : il n'existe pas de liste légale
Contrairement à la France, ni Bruxelles ni la Wallonie n'ont adopté de liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Ce qui existe, ce sont des règles de forme et de transparence, et c'est déjà beaucoup.
À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024
L'article 224/3 du Code bruxellois du Logement a changé la donne : ne sont dues que les dépenses pour des postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail. La clé de répartition, assortie des explications requises, doit figurer dans le bail, et son changement suppose l'accord des parties. Le bailleur établit un décompte annuel distinct, communiqué dans les douze mois.
La sanction est lourde : le juge qui constate que le bailleur a sciemment omis de communiquer une information complète et exacte sur les charges communes limite le montant des charges dues par le locataire à celui communiqué avant la conclusion du bail.
En Wallonie
Le décret du 15 mars 2018 impose que les frais et charges correspondent à des dépenses réelles, mentionnées dans un compte distinct, avec production des documents détaillant rubriques et calculs. Les dispositions contractuelles contraires sont nulles. Depuis le 1er juin 2024, les frais d'intervention d'un tiers liés à la location ne peuvent plus être mis à charge du preneur, sauf s'il en est le commanditaire.
Dans les deux Régions, le précompte immobilier ne peut pas être récupéré sur le locataire d'un logement de résidence principale.
Une confusion à éviter. Les listes régionales de « réparations locatives » (arrêté bruxellois du 23 novembre 2017, arrêté wallon du 28 juin 2018) ne sont pas des listes de charges de copropriété récupérables. Ce sont deux sujets distincts.
Lire son décompte, et le contester à temps
Un décompte lisible répond à quatre questions, dans cet ordre : quelles dépenses ont été engagées, selon quelle clé chaque poste est réparti, combien vous avez provisionné, et quel est votre solde. S'il n'y répond pas, ce n'est pas vous qui lisez mal.
Une précision qui contredit une idée reçue : la loi n'impose aucun délai au syndic pour établir ou envoyer le décompte annuel. Le délai de quinze jours que l'on cite souvent est celui de l'article 3.94, § 1er, et il ne joue qu'en cas de vente. Ce que la loi impose, c'est une comptabilité tenue « de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé », obligatoire dès vingt lots, et l'accès des copropriétaires à tous les documents non privés, selon les modalités définies par le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée.
Rien n'empêche donc votre copropriété de voter une règle interne : décompte envoyé quinze jours avant l'assemblée, pièces consultables sur rendez-vous. C'est conventionnel, mais parfaitement valable, et c'est souvent le point le plus utile à inscrire à un ordre du jour.
Une fois approuvé, le décompte devient difficile à attaquer. Un copropriétaire qui ne conteste pas dans les quatre mois ne peut plus revenir sur une décision d'approbation des comptes, même irrégulière. Une simple erreur matérielle de calcul relève d'une autre logique et peut en principe être corrigée au-delà, mais ne comptez pas dessus : relisez avant de voter.
Questions fréquentes
Mon voisin ne paie pas ses charges : vais-je devoir payer à sa place ?
Pas sa dette, mais indirectement sa part de trésorerie. L'association poursuit le débiteur ; en attendant, elle doit honorer ses factures et peut lancer un appel de fonds complémentaire réparti sur tous. Lorsqu'un créancier obtient une condamnation contre l'association, il peut par ailleurs en poursuivre l'exécution sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à sa quote-part.
Puis-je refuser de payer des travaux votés à une assemblée où j'étais absent ?
Non. Les décisions régulièrement prises lient tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. La seule voie est judiciaire : demander au juge de paix d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui cause un préjudice personnel. L'action doit être intentée dans les quatre mois de la date de l'assemblée ; passé ce délai, la décision devient inattaquable (article 3.92, § 3).
Le syndic peut-il facturer une prestation qui ne figure pas dans son contrat ?
Non. Le contrat écrit entre le syndic et l'association doit comprendre la liste des prestations sous forfait et celle des prestations complémentaires avec leur rémunération. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à rémunération, sauf décision de l'assemblée générale. Comparer le décompte d'honoraires au contrat avant d'approuver les comptes constitue donc un réflexe utile (article 3.89, § 1er).
Le syndic doit-il présenter plusieurs devis avant d'engager de gros travaux ?
Oui, dès que le montant atteint le seuil de mise en concurrence fixé par l'assemblée générale. Le syndic présente alors une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré, ce qui rend les offres réellement comparables. En dessous de ce seuil, la loi n'impose pas de mise en concurrence.
Je vends mon appartement avec des arriérés de charges : que se passe-t-il chez le notaire ?
Le notaire retient les arriérés sur les sommes dues au vendeur. La retenue couvre les charges ordinaires et extraordinaires impayées, les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire, ainsi que les frais de transmission des informations. Les créanciers privilégiés et hypothécaires sont payés d'abord. Si le vendeur conteste, le notaire en avise le syndic par envoi recommandé (article 3.95).
L'assemblée peut-elle mettre à charge de la copropriété des travaux situés dans des parties privatives ?
Oui, à la majorité des deux tiers et moyennant une motivation spéciale, lorsque des raisons techniques ou économiques justifient que l'association assure l'exécution de ces travaux — le remplacement groupé de châssis, par exemple. La décision porte sur l'exécution, non sur le financement : elle ne modifie pas la répartition des coûts entre copropriétaires, qui reste celle prévue par les statuts.
Parlons de votre copropriété
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Guide à jour au 24 août 2026, sur la base du Code civil belge, Livre 3, titre 4, sous-titre 3 (articles 3.78 à 3.100). Cette page fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
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