Travaux en copropriété : qui décide, qui paie
Majorités, financement, aides 2026.
Au sommaire
Ce qui est certain, et ce qui ne l'est pas
Commençons par le plus utile, parce que ce sujet est envahi de calendriers contradictoires publiés par des sites commerciaux.
Ce qui est acquis : la Région bruxelloise a adopté, par ordonnance du 7 mars 2024, un dispositif d'obligation de rénovation. Son entrée en vigueur a été fixée par arrêté ministériel au 1er juillet 2028.
Ce qui ne l'est pas : plusieurs sites annoncent qu'une classe PEB E minimum serait obligatoire pour louer à Bruxelles dès 2026, et que les biens F et G ne pourraient plus être mis en location. Aucune source officielle ne confirme cela. Le calendrier officiel place le seuil E au 1er juillet 2033. Il s'agit très probablement d'une confusion avec les règles de limitation de l'indexation des loyers pour les logements mal classés, qui relèvent du droit du bail et constituent un régime distinct.
Le calendrier bruxellois
| Échéance | Ce qui s'applique |
|---|---|
| 1er juillet 2028 | Entrée en vigueur du dispositif. Tout titulaire d'un droit réel doit disposer d'un certificat PEB valable, y compris hors vente et hors location. |
| 1er juillet 2033 | Chaque bâtiment bruxellois doit avoir un certificat PEB valable, et une consommation d'énergie primaire inférieure ou égale à 275 kWh/m² par an, soit environ la classe E. C'est la fin des passoires F et G. |
| Environ 2048 | Consommation inférieure ou égale à 150 kWh/m² par an, soit environ la classe C. |
| 2050 | Objectif stratégique Renolution : niveau C+ moyen pour l'ensemble du parc résidentiel. |
Sept ans avant la première échéance contraignante, cela paraît lointain. Ce ne l'est pas : une rénovation lourde en copropriété se décide, se finance et s'exécute rarement en moins de trois à quatre ans, entre l'audit, les votes, les demandes de permis et le chantier lui-même.
Ce qui concerne spécifiquement les copropriétés
Le dispositif prévoit que l'association des copropriétaires désigne un expert PEB, nouvelle fonction agréée qui remplace le certificateur. Sa mission : établir ou mettre à jour les certificats PEB des unités, et produire un rapport de synthèse recommandant les travaux sur les parties communes nécessaires pour atteindre les objectifs.
Deux réformes accompagnent ce mouvement : l'intégration des factures d'énergie réelles dans le calcul du certificat, et l'extension du certificat aux parties communes : toiture, chauffage, façades.
Une réserve importante. Bruxelles Environnement précise elle-même que l'expert PEB est une nouvelle fonction « pour laquelle un travail législatif est encore à réaliser », et que le rapport de synthèse n'existe pas encore. Les modalités pratiques ne sont donc pas finalisées à ce jour. Ce qui est certain, c'est la direction et l'échéance ; les procédures se préciseront d'ici 2028.
Les contrôles qui, eux, s'appliquent déjà
Avant de regarder 2033, beaucoup de copropriétés ont des obligations en cours qu'elles ne tiennent pas. Voici les principales en Région bruxelloise.
| Obligation | Fréquence ou échéance |
|---|---|
| Contrôle périodique PEB, chaudière gaz | Tous les 2 ans |
| Contrôle périodique PEB, chaudière mazout | Tous les ans |
| Contrôle périodique PEB, combustible solide | Tous les ans |
| Diagnostic système de chauffage de type 2 (plusieurs chaudières ou plus de 100 kW) | Tous les 5 ans |
| Climatisation de plus de 12 kW | Réception dans les 6 mois, puis diagnostic tous les 5 ans |
| Chauffage collectif | Compteur de chaleur ou répartiteur électronique obligatoire par unité |
| Chaudières individuelles sur cheminée commune | Registre des appareils raccordés, contrôle de la cheminée tous les 5 ans |
| Isolation des conduites de chauffage (eau à plus de 35 °C, zones accessibles) | Échéance du 31 décembre 2025 |
| Relevé automatique à distance des répartiteurs de frais de chauffage | 1er janvier 2027 |
S'y ajoutent deux interdictions déjà en vigueur : les chaudières mazout sont interdites en nouvelle installation depuis le 1er juin 2025, et les chaudières gaz sont interdites en construction neuve depuis le 1er janvier 2025, avec une extension annoncée aux rénovations lourdes à partir de 2030.
Ces contrôles sont réservés à des professionnels agréés : technicien chaudière PEB, conseiller chauffage PEB, conseiller climatisation PEB.
Et en Wallonie ?
La situation est différente, et il faut le dire clairement : la Wallonie n'impose pas, à ce jour, d'obligation légale de rénover après achat.
Plusieurs sites de certificateurs annoncent une obligation d'atteindre le label D dans les cinq ans suivant tout achat à partir de juillet 2026, puis C en 2031, B en 2036 et A en 2041. Nous n'avons trouvé aucune source officielle wallonne confirmant qu'une telle obligation ait force de loi. Ces calendriers correspondent à des trajectoires indicatives issues de la stratégie de rénovation, pas à des normes sanctionnées.
Ce qui existe réellement, en revanche, tient en quatre points.
- Le certificat PEB est obligatoire à la vente et à la location. Il doit être mentionné dans toute publicité, et reste valable dix ans.
- Les exigences PEB et électromobilité s'appliquent aux nouvelles constructions et aux rénovations lourdes depuis le 1er janvier 2026.
- Le mazout et le charbon sont interdits dans les bâtiments à construire ou à reconstruire.
- Un régime de soutien à la rénovation est entré en vigueur le 1er octobre 2026. Ses cibles de résultat conditionnent l'accès aux aides ; elles ne créent pas d'obligation générale.
Côté contrôles, les chaudières wallonnes suivent leur propre rythme : mazout tous les ans, gaz jusqu'à 100 kW tous les trois ans, gaz au-delà de 100 kW tous les deux ans, à compter de la date de première mise en service et dans les trois mois de la date anniversaire.
Ce qu'une copropriété devrait faire dès maintenant
Pas de panique, mais pas d'attentisme non plus. Quatre décisions se prennent utilement dans les douze prochains mois.
Établir l'état des lieux énergétique
Un audit ou, au minimum, un relevé sérieux : classe PEB des unités, état de la toiture, des façades, des châssis et de la chaufferie. Vous ne pouvez pas planifier ce que vous n'avez pas mesuré.
Mettre les contrôles obligatoires à jour
C'est le moins spectaculaire et le plus rentable. Un contrôle échu est une infraction, un risque en cas de sinistre, et souvent le signe d'un équipement mal entretenu qui consomme trop.
Alimenter le fonds de réserve
Une rénovation énergétique d'immeuble se chiffre en centaines de milliers d'euros. Étalée sur huit ans dans le fonds de réserve, elle est absorbable. Découverte deux ans avant l'échéance, elle devient un appel de fonds brutal, et souvent un blocage en assemblée.
Construire un plan pluriannuel
Il n'est pas obligatoire, mais il change tout : il transforme une succession de décisions subies en une trajectoire décidée. Il permet aussi de grouper les chantiers, ce qui coûte nettement moins cher que de les mener séparément.
À Bruxelles, Homegrade accompagne gratuitement les copropriétaires et les syndics bénévoles, et Syndic Réno Support s'adresse aux syndics professionnels. La plateforme Renolution regroupe les primes et l'accompagnement, avec un volet dédié aux copropriétés. Ces dispositifs existent, ils sont sous-utilisés, et ils sont gratuits.
Le bon réflexe : requalifier les travaux
Une remarque juridique qui vaut de l'or en assemblée générale. La loi soumet aux deux tiers « tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires ».
Autrement dit : à mesure que les obligations énergétiques deviennent contraignantes, une partie des travaux qui exigent aujourd'hui les deux tiers basculeront à la majorité absolue. C'est un levier considérable pour les copropriétés bloquées par une minorité.
Encore faut-il pouvoir démontrer que les travaux sont effectivement imposés. D'où l'intérêt, à nouveau, d'un audit sérieux et d'un dossier documenté avant l'assemblée.
Notre position, en une phrase. Nous ne pensons pas qu'il faille dramatiser ces échéances, ni les vendre comme une urgence pour faire signer des devis. Nous pensons qu'une copropriété qui commence à s'en occuper maintenant les traversera sans appel de fonds brutal, et qu'une copropriété qui attend 2032 les subira. La différence entre les deux ne tient pas au budget : elle tient à la date de la première décision.
Questions fréquentes
Faut-il un certificat PEB pour les parties communes de l'immeuble ?
Non. La réglementation bruxelloise ne prévoit pas de certificat PEB des parties communes doté d'un score propre : c'est chaque appartement qui doit disposer de son certificat et atteindre ses objectifs. L'association des copropriétaires devra désigner un expert PEB unique pour l'immeuble, chargé de vérifier ou d'établir les certificats et de rédiger un rapport de synthèse sur les parties communes. Cette fonction attend encore ses textes d'exécution.
Mon certificat PEB date de 2016 : dois-je en faire établir un nouveau ?
Oui : à Bruxelles, le certificat PEB d'un logement est valable dix ans et doit ensuite être actualisé. Il est également utile de le refaire plus tôt après des travaux influençant la performance énergétique, par exemple le remplacement de la chaudière, des châssis, ou une isolation de toiture décidée par la copropriété. Un certificat périmé ne permet plus de situer le logement par rapport aux objectifs.
Si un seul appartement n'atteint pas l'objectif, toute la copropriété est-elle sanctionnée ?
L'association des copropriétaires peut être sanctionnée, sauf si elle prouve avoir fait tout ce qui était en son pouvoir pour respecter la réglementation. En 2033, elle devient co-responsable du fait que chaque logement respecte l'objectif de 275 kWh/m²/an d'énergie primaire, via les travaux sur parties communes. Le propriétaire reste responsable de son propre logement. Les modalités de sanction ne sont pas encore détaillées.
Je possède seul un immeuble de rapport divisé en appartements : ces règles me concernent-elles ?
Non. Les dispositions PEB propres aux copropriétés ne s'appliquent pas au propriétaire unique d'un immeuble de rapport, faute d'association des copropriétaires. Chaque logement reste toutefois soumis aux règles individuelles : certificat PEB et objectif de 275 kWh/m²/an au plus tard le 1er janvier 2033, puis un objectif de 150 kWh/m²/an que le gouvernement bruxellois fixera au plus tôt au 31 décembre 2045.
Il y a un commerce au rez-de-chaussée : les objectifs PEB sont-ils les mêmes pour tous les lots ?
Non. Dans une copropriété mixte, chaque logement doit atteindre les objectifs prévus pour le logement, tandis que les commerces et bureaux relèvent d'objectifs distincts, avec leurs propres échéances. Le rapport de l'expert PEB devra tenir compte de ces objectifs différents pour l'ensemble de l'immeuble. La répartition du coût des travaux sur parties communes suit, elle, les quotes-parts, indépendamment de l'affectation des lots.
Ma copropriété doit-elle établir un PLAGE ?
En pratique, non. Le Plan Local d'Action pour la Gestion Énergétique vise principalement les grands parcs immobiliers : entreprises, ASBL et fondations dont le parc bruxellois atteint 100 000 m², autres pouvoirs publics dès 50 000 m², seuls les bâtiments d'au moins 250 m² étant comptabilisés. Les autorités fédérales et fédérées y sont soumises quelle que soit la taille de leur parc. Une association des copropriétaires ordinaire reste largement sous ces seuils.
Anticiper coûte moins cher que subir
État des lieux énergétique, calendrier des contrôles, alimentation du fonds de réserve, plan pluriannuel. Nous préparons vos immeubles aux échéances plutôt que de les découvrir avec vous.
Guide à jour au 20 août 2026, sur la base de l'ordonnance bruxelloise du 7 mars 2024, de l'arrêté ministériel fixant son entrée en vigueur, des réglementations PEB bruxelloise et wallonne, et du Code civil, Livre 3, titre 4, sous-titre 3. Cette matière est la plus mouvante du droit de la copropriété et les modalités pratiques du dispositif bruxellois ne sont pas encore finalisées. Faites confirmer toute décision d'investissement par un conseiller PEB ou un organisme agréé.
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