Assemblée générale : le guide complet
Convocation, quorum, majorités.
Au sommaire
Obligatoire dès vingt lots
Le conseil de copropriété est obligatoire dans les immeubles ou groupes d'immeubles de vingt lots ou plus, à l'exclusion des caves, garages et parkings (art. 3.90, § 1er).
Ce décompte a son importance : une résidence de dix-huit appartements avec vingt-cinq emplacements de parking n'atteint pas le seuil. Une résidence de vingt-deux studios, si.
En dessous de vingt lots, l'assemblée générale peut décider d'en constituer un. Rien ne l'en empêche, et c'est souvent une bonne idée : ce qui change avec un conseil, ce n'est pas la conformité, c'est le rythme.
Une mission simple, et redoutablement large
La loi définit la mission en une phrase : le conseil de copropriété est chargé de « veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions ».
C'est court, et volontairement large. Cela recouvre, en pratique :
- Vérifier que les décisions de l'assemblée sont effectivement exécutées, et dans quel délai
- Suivre l'avancement des chantiers entre deux assemblées
- Préparer l'ordre du jour avec le syndic, et lui soumettre des propositions de points
- Relire le budget prévisionnel avant qu'il ne soit soumis au vote
- Arbitrer, avec le syndic, les questions courantes qui ne justifient pas une assemblée extraordinaire
- Servir de relais entre les copropriétaires et le syndic
Ce que le conseil n'est pas. Il ne se substitue pas à l'assemblée générale et ne peut pas prendre à sa place les décisions qui relèvent d'elle. Il n'est pas non plus le supérieur hiérarchique du syndic : le syndic tient son mandat de l'assemblée, pas du conseil. Et il n'engage pas l'association vis-à-vis des tiers.
Comment il est désigné
Le conseil est nommé par l'assemblée générale à la majorité absolue et, point souvent négligé, pour chaque membre séparément. On ne vote pas une liste, on vote des personnes.
Le mandat court jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire, et il est renouvelable. Le conseil est donc remis en jeu chaque année, ce qui est plutôt sain : cela évite les conseils fantômes qui figurent au procès-verbal depuis six ans sans avoir tenu une réunion.
Les membres sont nécessairement des copropriétaires. La loi ne fixe pas de nombre : trois à cinq personnes est un format qui fonctionne bien, assez large pour couvrir plusieurs sensibilités, assez restreint pour décider vite.
Le pouvoir réel : inscrire des points à l'ordre du jour
C'est le levier le plus concret dont dispose un conseil, et le plus sous-utilisé.
Le conseil peut soumettre au syndic des propositions de points à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée. Ces propositions doivent parvenir au syndic au moins trois semaines avant le premier jour de la période de quinze jours pendant laquelle l'assemblée ordinaire doit se tenir.
Concrètement, un conseil actif se réunit une fois par trimestre et prépare, en janvier ou février, la liste des points qu'il veut voir votés en mai. C'est ce qui distingue une assemblée subie d'une assemblée pilotée.
Les points qu'un conseil devrait faire voter au moins une fois. Le seuil de mise en concurrence (à la majorité des deux tiers), sans lequel rien n'oblige formellement à comparer plusieurs devis. Les modalités de communication du décompte et de consultation des pièces. Le principe d'un plan pluriannuel de travaux. Et le renouvellement, ou non, du mandat du syndic, qui doit être voté expressément, faute de quoi il n'est pas renouvelé.
Conseil de copropriété et commissaire aux comptes
On les confond souvent. Ce sont deux organes distincts, aux missions différentes, et les deux existent dans toute copropriété.
| Conseil de copropriété | Commissaire aux comptes | |
|---|---|---|
| Obligatoire | Dès 20 lots | Toujours, quelle que soit la taille |
| Mission | Veiller à la bonne exécution des missions du syndic | Contrôler les comptes de l'association |
| Désignation | Majorité absolue, membre par membre | Majorité absolue, annuellement |
| Qui | Copropriétaires | Copropriétaire ou non |
| Qualification | Aucune | Aucune : ce n'est pas un réviseur d'entreprises |
| Mission encadrée par | La loi | Le règlement d'ordre intérieur |
Le commissaire aux comptes est le grand oublié des copropriétés belges. Il est pourtant obligatoire partout, il doit être désigné chaque année, et il peut ne pas être copropriétaire, ce qui permet de faire appel à un comptable extérieur si la copropriété le souhaite.
Un commissaire qui prend sa mission au sérieux, qui demande les extraits bancaires et pointe quelques pièces justificatives, change la dynamique d'un immeuble. Il ne s'agit pas de suspecter le syndic : il s'agit d'installer une routine de vérification qui protège tout le monde, syndic compris.
Le rôle du conseil quand on change de syndic
C'est le moment où un conseil actif fait le plus de différence. Dans la pratique belge, c'est presque toujours lui qui pilote un changement de syndic :
- Il relit le contrat en cours et repère la date d'échéance du mandat, le préavis et les prestations réellement couvertes
- Il sollicite deux à trois offres concurrentes, avec un projet de contrat complet pour chacune
- Il rencontre les candidats et forme un avis motivé
- Il transmet au syndic en place, dans les délais légaux, les deux points à inscrire : la révocation ou le non-renouvellement, puis la nomination du nouveau syndic avec approbation de son contrat
- Il présente son analyse à l'assemblée et défend sa recommandation
Un conseil qui fait ce travail transforme un sujet inflammable en décision documentée. Un conseil absent laisse la question se poser en séance, sans offre comparée, et elle est renvoyée à l'année suivante.
Faire fonctionner un conseil, concrètement
La loi ne dit rien du fonctionnement interne du conseil. C'est donc au conseil de se donner ses règles, et quelques choix simples font la différence.
- Un rythme fixe. Quatre réunions par an, dates arrêtées à l'avance. Un conseil qui se réunit « quand c'est nécessaire » ne se réunit jamais.
- Un compte rendu écrit, même court, envoyé au syndic et aux membres. Il crée la mémoire et évite de rejouer les mêmes débats.
- Une répartition des sujets. Un membre suit la technique, un autre les comptes, un autre les relations avec les copropriétaires. Cela évite que tout repose sur le président.
- Un point d'avancement systématique sur les décisions de la dernière assemblée : exécutées, en cours, non exécutées et pourquoi.
- Une visite annuelle de l'immeuble avec le syndic, toitures et locaux techniques compris. C'est là que se voient les vrais sujets.
Ce qu'un bon conseil apporte à un syndic, et inversement. Un conseil qui fonctionne fait gagner du temps au syndic : les arbitrages courants se règlent en réunion plutôt qu'en assemblée, les points sont préparés, et les décisions passent parce qu'elles ont été expliquées en amont. Symétriquement, un syndic qui joue le jeu donne au conseil de la matière : chiffres à jour, avancement réel des chantiers, difficultés annoncées avant qu'elles ne deviennent des problèmes. Quand ce binôme fonctionne, une copropriété se gère presque sans crise. Quand il ne fonctionne pas, tout se règle en assemblée générale, une fois par an, dans la tension.
Questions fréquentes
Les caves, garages et parkings comptent-ils dans les vingt lots qui rendent le conseil obligatoire ?
Non, ces lots sont expressément exclus du décompte. L'article 3.90 impose un conseil de copropriété dans tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis comptant au moins vingt lots, à l'exception des caves, garages et emplacements de parking. Un immeuble de dix-huit appartements assortis de quinze caves reste donc sous le seuil. Le décompte s'opère sur la base de l'acte de base.
Un locataire peut-il siéger au conseil de copropriété ?
Non. La composition du conseil est réservée aux titulaires d'un droit réel sur un lot qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale (article 3.90). Le locataire, titulaire d'un droit personnel, en est exclu. Un usufruitier, un emphytéote ou un superficiaire peut en revanche y siéger lorsqu'il exerce le droit de vote attaché au lot.
Le syndic peut-il être membre du conseil de copropriété ?
Non. La loi interdit au syndic d'être simultanément, au sein de la même association des copropriétaires, membre du conseil de copropriété ou commissaire aux comptes. L'incompatibilité protège l'indépendance du contrôle, puisque le conseil veille précisément à la bonne exécution des missions du syndic. Le syndic est averti préalablement lorsque le conseil consulte les pièces de sa gestion, mais il n'y siège ni n'y vote.
L'immeuble compte plus de vingt lots mais aucun conseil n'a été constitué : que faire ?
Tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires. L'article 3.90 prévoit qu'en attendant la constitution du conseil, le juge désigne un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association, un tiers chargé d'en exercer les missions. La voie la plus rapide reste toutefois de faire porter la constitution du conseil à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Le conseil de copropriété peut-il convoquer lui-même une assemblée générale ?
Dans un seul cas : lorsque l'association est dépourvue de syndic. L'article 3.87, § 2 permet alors au conseil de copropriété, au président de la dernière assemblée ou à des copropriétaires réunissant un cinquième des quotes-parts de convoquer une assemblée aux fins de nommer un syndic. Hors cette hypothèse, la convocation appartient au syndic, qui doit convoquer dans les trente jours d'une demande écrite émanant d'un cinquième des quotes-parts.
Les membres du conseil de copropriété sont-ils rémunérés ?
La loi ne prévoit aucune rémunération. L'article 3.90 organise la nomination, les missions et le rapport annuel circonstancié du conseil, mais reste muet sur ce point : le mandat s'exerce en principe à titre gratuit. L'assemblée générale peut décider de prendre en charge les frais réellement exposés, voire d'octroyer une indemnité, dans le cadre du budget qu'elle vote. La décision doit figurer à l'ordre du jour et au procès-verbal.
Votre conseil mérite un syndic qui joue le jeu
Chiffres à jour, avancement réel des chantiers, difficultés annoncées avant qu'elles ne deviennent des problèmes. Le conseil est notre premier interlocuteur.
Guide à jour au 24 août 2026, sur la base du Code civil belge, Livre 3, titre 4, sous-titre 3 (articles 3.78 à 3.100). Cette page fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
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